逾半數上市房企負債率超70% TOP50房企中近三成上月銷售“量價齊跌”

逾半數上市房企負債率超70% TOP50房企中近三成上月銷售“量價齊跌”

時至年底,房地產企業面臨降負債和衝業績的雙重壓力。進入四季度,在政策引導下房企降槓桿的影響不斷深入,融資端持續受限。同時,房企大量推盤帶來供需關係出現逆轉,銷售均價整體走低。平安證券研報顯示,從月度表現來看,10月申萬地產板塊下跌4.4%,跑輸滬深300(2.35%)。截至11月19日,地產板塊PE(TTM)爲9.29倍,低於滬深300的15.1倍,估值處於近五年18%分位。

業內分析認爲,在行業融資收緊預期下,疊加全年銷售目標壓力,房企後續或加大推盤及銷售回款力度,年末供給料持續放量。

“三道紅線”下償債高峯來臨

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平安證券監測數據顯示,10月房企境內債、境外債和集合信託分別發行261億元人民幣、52億美元和454億元人民幣,環比變化分別爲下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考慮11至12月境內債預計到期833億元、境外債87億美元,到期規模相對較高,預計房企債券融資態度仍將保持積極,但規模可能會受監管收緊制約。

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8月20日,住建部聯合央行召開重點房企座談會,提出針對房地產企業“三道紅線”的融資監管新規,包括剔除預收款後的資產負債率(以下簡稱“新資產負債率”)不得大於70%等。三條標準中,企業達到任意一條即視爲“踩線”。

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橫向比較來看,中國指數研究院分析指出,申萬28個行業分類中,房地產行業資產負債率爲79%,位居行業第三。根據新資產負債率的標準,55%的上市房企負債率超70%。這意味着“三道紅線”中僅此一項,“踩線”企業已超半數,這些企業年內降負債的壓力將持續存在。

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根據房地產上市公司中期業績,結合“三道紅線”監管新規來看,中指院指出,受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”,33家企業“踩中”三道。其中,新資產負債率“踩線”比例最高。

中泰證券分析稱,“三道紅線”監管新規出臺後,房地產行業整體預期回穩,以往加槓桿大量囤地、賺取房價快速上漲的經營邏輯被徹底打破,房地產行業金融屬性弱化而製造業屬性強化。從行業競爭格局來看,房地產開發企業的核心競爭優勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。行業中的優質龍頭房企能夠持續跑贏行業,實現集中度的提升。

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從整體業績表現來看,中國銀河分析認爲,房地產行業三季度業績迎來改善,降槓桿初見成效。截至三季度末,行業預收賬款爲35371.96億元,同比增長8.62%;行業淨負債率爲136.20%,同比變動-5.06%。在“三道紅線”的融資監管下,三季度房企開始積極降低槓桿水平。該機構預計,年末行業槓桿率還將迎來更大幅度的下降。

全年業績目標衝刺進入倒計時

四季度往往是房地產企業完成全年業績目標的衝刺階段。中商產業研究院近日發佈的報告顯示,10月,上市房企紛紛把握銷售窗口期,積極推貨去化。其中,龍頭房企去化效果明顯,例如保利地產、綠城中國、金地集團、招商蛇口、中國金茂等房企單月業績規模同比提升顯著。1至10月,恆大、萬科、碧桂園銷售額均超5000億元,融創中國、保利地產累計銷售額分別超4000億元。

從量價結構上來看,貝殼研究院統計,房企10月“以價換量”明顯。其中,TOP50房企中選擇“以價換量”的達20家,較9月增加九家。同時,有14家房企銷售均價下降卻未能達到預期銷售效果,表現出“量價齊跌”的結果。

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貝殼方面分析認爲,從已發佈10月業績的32家房企來看,年度業績目標達成率平均爲82%,但房企間差異明顯。包括恆大、金茂在內的五家房企目標達成率超90%;17家目標達成率低於80%,兩家目標達成率低於70%,個別企業當前的業績完成情況高度承壓。TOP50房企當中,預計少部分企業將難以完成年度業績目標。

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據平安證券不完全統計,10月涉房類政策出臺頻率放緩,單月涉房類政策(含中央及地方)共19項,環比降50%,其中偏緊類10項、佔比53%。業內普遍認爲,“房住不炒”仍將是“十四五”期間樓市調控主基調。考慮熱點城市調控已陸續收緊,隨着銷售增速回落、樓市趨穩,後續調控節奏或同步趨於平穩。

克而瑞地產研究中心分析指出,在房地產行業融資收緊預期下,疊加全年銷售目標壓力,房企後續有望加大推盤及銷售回款力度,供給持續放量將爲成交提供一定支撐。不過,隨着熱點城市調控效應顯現,市場去化壓力也會逐步凸顯。

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